唐山市路北区人民政府

关于印发《唐山市路北区准物业服务与收费管理实施办法》的通知

 

北政发[2016]8号

 

各街道办事处，区直相关部门：

《唐山市路北区准物业服务与收费管理实施办法》已经区政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

附：

1、《唐山市路北区准物业服务标准》

2、《唐山市路北区准物业服务收费标准》

 

 

唐山市路北区人民政府

2016年8月15日

 

 

 

唐山市路北区

准物业服务与收费管理实施办法

 

第一章  总则

第一条 为规范我区准物业服务与收费行为，保障业主（物业使用人）、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》、《河北省物业服务收费管理实施办法》等法律法规，结合我区实际制定本办法。

第二条 本办法所称准物业服务与收费是指政府对老旧住宅小区改造提升后，具有物业服务资质的物业服务企业对物业管理区域内业主或物业使用人提供服务并收取费用。

第三条 准物业服务收费实行政府指导价，实行最高指导价管理。

第四条 实行政府指导价的准物业服务收费标准，由区价格主管部门会同区物业主管部门根据准物业服务等级标准等因素，制定相应的等级指导价。

第五条  准物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。

第六条 政府提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

第二章  准物业服务收费

第七条 本办法所称准物业服务收费，是指物业服务企业按照老旧住宅小区物业服务等级标准比照相对应的政府指导价向业主提供服务所收取的费用。

第八条 准物业服务收费实行统一政策，分级管理，老旧住宅小区准物业服务收费实行分等级定价。区价格主管部门会同区物业主管部门，根据服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的政府指导价。

区级制定的准物业服务收费标准及相关管理规定应及时向市级价格主管部门和市级房地产行政主管部门备案。

准物业服务收费等级服务价格应根据社会平均成本变动情况适时调整，可建立与当地社会平均工资水平联动机制。

第九条 准物业服务收费标准不得突破区价格主管部门会同区物业主管部门制定的服务价格。具体收费标准由物业服务企业按照物业服务等级、准物业服务政府指导价确定，报区价格主管部门和区物业主管部门备案。

第十条 准物业服务包括以下内容：

（一）综合服务（处理物业服务范围内的公共性事务）；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理（属于业主共有及未移交相关专业单位的部位及设施设备）；

（三）公共秩序维护（物业管理区域内的公共安全秩序和公共财物的管理）；

（四）公共卫生保洁服务；

（五）公共绿化养护服务。

第十一条 准物业服务费的构成包括物业服务成本（支出）、法定税费和物业企业的利润。

物业服务成本（支出）包括：

（一）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业服务区域清洁卫生费用；

（四）物业服务区域绿化养护费用；

（五）物业服务区域秩序维护费用；

（六）物业企业办公费用；

（七）经业主同意的其它费用。

供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。

保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 老旧住宅小区的物业服务企业申请调整准物业服务等级与收费标准，由社区居民委员会主持。

第十三条 准物业服务收费按住宅建筑面积计算，按月、季度或年度收取。

第十四条 准物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务等级、收费标准等进行公示。

第三章 车辆停放管理收费

第十五条 老旧住宅小区停车服务收费管理，实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。

第十六条 对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护，市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

第四章 装修服务管理

第十七条 业主对房屋进行装修时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业可以按清运成本向业主收取装修垃圾和渣土清运费。

物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费。

第五章 其他服务收费

第十八条 实行小区出入证（卡）管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费。

第十九条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受委托代收以上费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条 利用物业共用部位、公用设施进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当用于补充专项维修资金。

第六章 监督和管理

第二十一条 业主、物业使用人应按时足额交纳准物业服务费用。逾期不交纳准物业服务费用的，应承担违约责任，社区居民委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳准物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清全部准物业服务费用。

第二十二条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主的意见，进行满意度测评。

第二十三条 准物业服务收费严格按《物业服务收费明码标价规定》执行，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

第二十四条 物业服务企业在收取准物业服务费过程中严禁将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取、价外加价。

第二十五条 物业服务企业将部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第二十六条 物业服务企业在经营管理和服务中，服务内容不达标、不规范的行为由物业主管部门依法进行处理；超规定标准收费、乱收费行为由区价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十七条 本办法由区价格主管部门、区物业主管部门负责解释。

第二十八条 本办法自下发之日起施行，有效期三年。

 

 

 

 

 

 

 

附件1：

 

唐山市路北区准物业服务标准

1、综合服务

等级	服务内容
一级	1.1根据服务内容配备卫生保洁、绿化养护人员，人均服务管理面积10000㎡以下。 1.2物业服务人员着装统一且佩戴统一标识，服务标准和收费标准公开。 1.3有专人负责检查小区内环境质量，对发现的问题做到处理及时。
二级	1.1根据服务内容配备卫生保洁、绿化养护人员、人均服务管理面积12500㎡以下。 1.2物业服务人员着装统一且佩戴统一标识，服务标准和收费标准公开。 1.3有专人负责检查小区内环境质量，对发现的问题做到处理及时。
三级	1.1根据服务内容配备卫生保洁、绿化养护人员、人均服务管理面积15000㎡以下。 1.2物业服务人员着装统一且佩戴统一标识，服务标准和收费标准公开。 1.3有专人负责检查小区内环境质量，对发现的问题做到处理及时。

 

2、物业共用部位及共用设施设备管理

等级	服务内容
一级	2.1小区内道路、便道、花墙等公共设施无严重破损，已安装电子杆、监控设施设备的能做到正常使用。 2.2已安装的楼道声控灯、晾衣杆能正常使用，无损坏。 2.3对塌陷的道路、便道能够组织进行维修。
二级	2.1小区内道路、便道、花墙等公共设施无严重破损，已安装电子杆、监控设备的基本能做到正常使用。 2.2已安装的楼道声控灯、晾衣杆能正常使用，基本无损坏。 2.3对塌陷的道路、便道能够组织维修。
三级	2.1小区内道路、便道、花墙等公共设施无大面积严重破损，已安装电子杆、监控设备的基本能做到正常使用。 2.2已安装的楼道声控灯、晾衣杆能正常使用，基本无损坏。 2.3对塌陷的道路、便道能够组织维修。

 

 

3、公共秩序维护

等级	服务内容
一级	3.1小区已配备保安人员的，应着装整齐，在岗在位，对发现的问题及时向公司报告，积极疏导上、下班车辆的进出，避免发生拥堵现象。 3.2小区内车辆按车位有序停放，无乱停乱放现象。 3.3小区内道路通畅，社区居民、车辆进出便捷。
二级	3.1小区已配备保安人员的，应着装整齐，在岗在位，对发现的问题及时向公司报告，积极疏导上、下班车辆的进出。 3.2小区内车辆按车位有序停放，基本无乱停乱放现象。 3.3小区内道路通畅，社区居民、车辆进出便捷。
三级	3.1小区已配备保安人员的，应着装整齐，在岗在位，对发现的问题及时向公司报告。 3.2小区内车辆无乱停乱放现象。 3.3小区内道路通畅，社区居民、车辆进出便捷。

 

4、公共卫生保洁服务

等级	服务内容
一级	4.1道路、便道每日普扫，做好日常保洁。目视地面干净、地面垃圾及时清理。 4.2垃圾桶按规定数量配备摆放，无破损。无垃圾外溢，做到日产日清。 4.3已对楼道实施保洁的，楼道每周清扫不少于1次，做到楼道内干净整洁。
二级	4.1道路、便道每日普扫，做好日常保洁。基本做到目视地面干净、地面垃圾及时清理。 4.2垃圾桶按规定数量配备摆放，对破损的及时进行维修更换，无垃圾外溢。做到日产日清。 4.3楼道每月清扫不少于两次，做到楼道内干净整洁。
三级	4.1道路、便道每日普扫，做好日常保洁。 4.2垃圾桶按规定数量配备摆放，做到正常使用。 4.3楼道每月清扫不少于一次，基本做到楼道内的干净整洁。

 

5、公共绿化养护服务

等级	服务内容
一级	5.1小区绿化完好率达80%以上。 5.2行道树及绿地内花木、地被养护规范，花木生长健壮。 5.3绿化垃圾清理及时，绿地内无杂草、树枝。 5.4社区内绿化花木预防及时，无病虫害现象发生。
二级	5.1小区绿化完好率达70%以上。 5.2行道树及绿地内花木、地被基本做到养护规范，花木生长健壮。 5.3绿化垃圾（包括杂草、树枝等）清理及时，绿地内基本无白色垃圾。 5.4社区内绿化花木病虫害发现及时，并能够及时进行防治。
三级	5.1小区绿化完好率达60%以上。 5.2行道树及绿地内花木、地被长势良好。 5.3绿化垃圾（包括杂草、树枝等）能做到自产生当日起一周内清理干净。 5.4对社区内绿化花木发生的病虫害，能够在一周内组织力量，进行防治。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件2：

唐山市路北区准物业服务收费标准

 

等 级	一级	二级	三级
单位面积 最高限价 （元）	0.4	0.35	0.3
备注：1、老旧住宅小区准物业服务收费标准为最高指导价。       2、自来水二次加压（自来水公司已交付物业公司的）费用暂按实际发生的费用收取，并向业主定期公布实际成本。